Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кравченко С.О.
при секретаре Худяковой Д.А.
с участием прокурора Ушаковой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Полетаевой Валентины Степановны к Филькину Александру Васильевичу, Филькиной Лидии Николаевне, Филькину Александру Александровичу, Филькиной Маргарите Николаевне, в том числе представляющей интересы несовершеннолетних Филькина Максима Александровича и Филькиной Евы Александровны о выселении,
У С Т А Н О В И Л :
Истица обратилась в суд с иском о выселении ответчиков: Филькина Александра Васильевича, Филькину Лидию Николаевну, Филькина Александра Александровича, Филькину Маргариту Николаевну, а также несовершеннолетних Филькина Максима Александровича и Филькину Еву Александровну из <адрес> <адрес>.
Истица указала, что данная квартира ей принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года. Данная квартира была продана истице ЗАО «Совхоз имени Ленина», которое являлось её собственником в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. В ДД.ММ.ГГГГ году спорная квартира была предоставлена семье Филькина А.В. на основании договора коммерческого найма на срок 10 лет в связи с трудовыми отношениями. В ДД.ММ.ГГГГ году между совхозом и Филькиным А.В. был заключен договор аренды данной квартиры, который перезаключался ежегодно до ДД.ММ.ГГГГ года. После заключения договора купли-продажи истица уведомила арендаторов квартиры о смене собственника, однако, после получения ответчиками данного уведомления, намерений перезаключить договор с новым собственником высказано не было. Также ответчики не исполняли обязательств по оплате квартиры по прежнему договору аренды. Истица направила в адрес ответчиков уведомление об одностороннем расторжении договора, а также требование о выселении из квартиры. Указанное уведомление было получено ответчиками ДД.ММ.ГГГГ года. Поскольку ответчики квартиру не освободили, а истица не намерена продолжать её сдавать в аренду, она вынуждена была обратиться в суд. Ранее Филькин А.В. обращался в суд с иском о признании договора купли-продажи, заключенного истицей, недействительным, однако, решением Видновского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ года, в удовлетворении данного иска было отказано. Решение вступило в законную силу как не обжалованное.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования и настаивала на иске.
Ответчики Филькин А.А., Филькина Л.Н. и Филькина М.Н. в судебном заседании не согласились с иском, считая заявленные требования, незаконными и необоснованными. Также ответчики указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Филькиным А.В. и ЗАО «Совхоз имени Ленина» в лице директора ФИО12 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>. Согласно дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору при условии сохранения непрерывных трудовых отношений с работодателем не менее 10 лет, директор ЗАО «Совхоз имени Ленина» обязался передать квартиру в собственность — бесплатно. В настоящее время в спорной вышеуказанной квартире вместе с Филькиным А.В. проживают: его супруга — Филькина Лидия Николаевна, его сын — Филькин Александр Александрович, супруга сына — Филькина Маргарита Николаевна и двое несовершеннолетних детей сына — Филькин Максим Александрович ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Филькина Ева Александровна ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Ответчики ссылались на то, что они были вселены в спорную квартиру на законных основаниях, что подтверждается многочисленными судебными решениями. Так, решением Видновского суда <адрес> было отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО «Совхоз имени Ленина» о выселении Филькина А.В. и членов его семьи из вышеуказанной квартиры. Определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Видновского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Кассационной инстанцией было указано, что договор найма жилого помещения считается пролонгированным и действует на тех же условиях на весь период договора. Ответчики указали, что они длительное время (11 лет) исполняют обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения оплачивают плату за пользование жилым помещением, коммунальные платежи, производят за свой счет текущий ремонт, содержат помещение в исправном и надлежащим санитарном состоянии, и используют квартиру в соответствии с назначением. Ответчики считают, что Филькин А.В. был незаконно уволен из совхоза, что не позволило ему отработать установленный договором коммерческого найма срок. Поскольку ответчик прекратил трудовые отношения по вине работодателя и в нарушение закона, а также учитывая, что договор коммерческого найма считается продленным на новый срок, несмотря на отсутствие письменного документа об этом, то ответчики считают, что ими выполнены условия договора коммерческого найма, заключенного в 2002 году, в связи с чем у них возникло право на передачу занимаемой квартиры им в собственность бесплатно. В январе ДД.ММ.ГГГГ года совхоз предлагал выкупить данную квартиру по договору купли-продажи, однако ответчики отказались выкупать квартиру, поскольку считают, что имеют право на её передачу им в собственность бесплатно. Также ответчики указали, что данная квартира является для Филькина А.В., и членов его семьи единственным местом постоянного проживания и другого жилья у семьи Филькиных нет. Ответчики считают, что переход права собственности не влечет прекращение их права пользования данной квартирой.
Представитель органов опеки и попечительства, привлеченный к участи в деле в интересах несовершеннолетних детей, возражал против выселения несовершеннолетних детей.
Представитель 3-го лица, совхоза им.Ленина в судебном заседании поддержала заявленные требования и указала, что в ДД.ММ.ГГГГгоду руководство совхоза обращалось с иском о выселении ответчиков из спорной квартиры. Однако, в удовлетворении иска было отказано и судебными инстанциями было установлено, что договор коммерческого найма, не заключенный совхозом в ДД.ММ.ГГГГ году, считается пролонгированным на новый срок и на весь период действия договора. Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ года. Накануне истечения сока действия договора, совхозом в адрес ответчиков дважды было направлено уведомление о намерении продать спорную квартиру. В январе 2012 года от ответчиков поступил письменный отказ от заключения договора купли-продажи, после чего квартира была продана истице. До настоящего времени совхоз ежемесячно производит оплату коммунальных платежей в сумме 3472 руб. 39 коп.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, а также заключение прокурора полагавшего удовлетворить заявленные требования, исследовав письменные материалы дела, а также обозрев материалы гражданских дел №, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Так, при рассмотрении дела судом установлено, что ЗАО «Совхоз имени Ленина» в период с ДД.ММ.ГГГГ. с 10.оводам, изложенным в письменноом й ь конным, поскольку судопроизводство по делам в отношении данного имущества не ДД.ММ.ГГГГ. на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Совхоз имени Ленина» и Филькиным А.В. заключен договор № коммерческого найма жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3 указанного Договора срок найма жилого помещения установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. В п. 7.1 Договора стороны установили, что все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами (л.д. 8-10).
Также ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО «Совхоз имени Ленина» и Филькин А.В. заключили соглашение № 7/11, согласно которого «Работник» при условии сохранения непрерывных трудовых отношений с «Работодателем» не менее 10 лет, вправе требовать от «Работодателя» передачи в свою собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, совхоз имени Ленина, <адрес>, используемой «Работником» в соответствии с условиями договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ. бесплатно (л.д. 11).
Далее указанные правоотношения между истцом и ответчиком сохранялись, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, совхоз имени Ленина, <адрес>, по ДД.ММ.ГГГГ. предоставлялась истцу и членам его семьи на основании договоров коммерческого найма на аналогичных условиях.
ДД.ММ.ГГГГ. по инициативе ответчика между ЗАО «Совхоз имени Ленина» и Филькиным А.В. заключен договор аренды жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.4 Договора срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 23-24). Также в п. 1.5 Договора, стороны установили, что при соблюдении положений аренды и продолжении трудовых отношений с арендодателем, арендатор имеет право на заключение нового договора на данную площадь.
В последующем, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, совхоз имени Ленина, <адрес>, по ДД.ММ.ГГГГ. предоставлялась истцу и членам его семьи на основании договоров аренды.
Решением Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу по иску Филькина А.В. к ЗАО «Совхоз имени Ленина» об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ., с правом получения указанной квартиры в собственность, в удовлетворении исковых требований отказано.
Решением Видновского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ Филькину А.В. было отказано в удовлетворении иска к Совхозу им.Ленина о восстановлении на работе, взыскании заработной платы и компенсации морального вреда. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года.
Решением Видновского городского суда <адрес> от 28.10.2011г., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу по иску ЗАО «Совхоз имени Ленина» и Филькину А.В., Филькиной Л.Н., Филькину А.А., Филькиной М.Н., Филькину М.А., Филькиной Е.А. о взыскании неосновательного обогащения и выселении из жилого помещения отказано в удовлетворении исковых требований, установлено, что договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Совхоз имени Ленина» и Филькиным А.В. считается пролонгированным и действующим на весь период срока, указанного в договоре.
В настоящее время в спорной вышеуказанной квартире вместе с Филькиным А.В. проживают: его супруга — Филькина Лидия Николаевна, его сын — Филькин Александр Александрович, супруга сына — Филькина Маргарита Николаевна и двое несовершеннолетних детей — Филькин Максим Александрович ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филькина Ева Александровна ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
ДД.ММ.ГГГГ директором совхоза в адрес Филькина А.В. было направлено уведомление о намерении собственника продать спорную квартиру. Повторно, указанное уведомление в адрес ответчиков было направлено ДД.ММ.ГГГГ с указанием продажной цены квартиры и намерения продать квартиру другим лицам, в случае отказа от выкупа ответчиков. Последнее уведомление было получено ответчиками ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ в адрес директора совхоза им.Ленина ответчиками был направлен отказ от выкупа занимаемой квартиры, который был получен адресатом ДД.ММ.ГГГГ года.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру перешло к Полетаевой В.С., которая зарегистрировала данное право в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с требованиями ст. 675 ГК РФ, переход право собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
ДД.ММ.ГГГГ новым собственником в адрес ответчиков было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора в соответствии с п.5.3 договора аренды и ч.3 ст. 450 ГК РФ. Данное уведомление было получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ года. Одновременно, истица просила ответчиков освободить занимаемое жилое помещение.
В силу требований ст. 621 ГК РФ, Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В силу требований ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ч.2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п.2 ст. 288 ГК РФ, гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Учитывая изложенное, а также то, что договор коммерческого найма прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ года, договор аренды расторгнут в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением условий, намерений заключить новые договоры ответчики не высказали, а истец таких намерений не имеет, ответчики утратили право пользования спорной жилой площадью и подлежат выселению.
Ссылки ответчиков на то, что они имеют право на предоставление спорной квартиры в собственность бесплатно, суд находит несостоятельными, поскольку условия договора коммерческого найма не были исполнены нанимателями. Филькин А.В. прекратил трудовые отношения с совхозом. В признании данного увольнения незаконным Филькину А.В. решением суда отказано. От выкупа занимаемой квартиры ответчики отказались, соответственно права занимать спорную квартиру не имеют.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Полетаевой В.С. — удовлетворить.
Выселить Филькина Александра Васильевича, Филькину Лидию Николаевну, Филькина Александра Александровича, Филькину Маргариту Николаевну, а так же несовершеннолетних Филькина Максима Александровича и Филькину Еву Александровну из <адрес> <адрес><адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца.
Судья: С
Я просто ОРРРУ:)
Клубничный король — гений, ну и понятия у аборигенов :)))
evenstar, повторюсь, научись картинки по смыслу к новостям «приляпывать» ;)
